브라질 주거용 부동산 바카라 규모 및 점유율 분석 - 성장 추세 및 예측(2025~2030년)

브라질 주거용 부동산 바카라 동향 및 통찰력

민하 카사(Minha Casa), 민하 비다(Minha Vida)를 통한 모기지 보조금 가속화

Faixa 4는 현재 월 소득 1,720~2,400달러 가구를 지원하며, 대출 한도를 100,000만 달러로 상향 조정하고 지원 금액의 최대 절반까지 지원합니다. 정부는 4.7년까지 2025억 달러를 배정했으며, 852,000만 2천 가구가 건설 중이고 2026년까지 5.9만 가구 건설을 목표로 하고 있습니다. 건설업체들이 건설 활동을 확대함에 따라 1년 2025분기 시멘트 수요는 전년 대비 XNUMX% 증가했습니다. 브라질 주택 부동산 바카라은 보조금이 고금리 부담을 완화해 주기 때문에 직접적인 수혜를 입습니다. 하지만 시의회 승인은 예산 배정을 주택 공급으로 전환하는 데 매우 중요합니다.

셀릭 금리 하락으로 주택담보대출 가능해져

정책 입안자들은 당초 완화 신호를 보였지만, 지속적인 인플레이션으로 인해 셀릭 금리는 13.25%까지 상승했고, 15년 말에는 2025%에 도달할 수도 있습니다. 그럼에도 불구하고, 최종적으로 25bp씩 인하될 때마다, 특히 대도시 중심지를 중심으로 20,000만 건의 주택담보대출이 추가로 발생할 수 있습니다. 은행들은 2022년 연체 이후 여전히 신중한 태도를 유지하고 있지만, 보조금을 지급하는 신용 ​​한도는 대출 규모 유지에 도움이 됩니다. 헤드라인 인플레이션이 완화되면, 점진적인 금리 인하가 수요를 확대하여 브라질 주택 부동산 바카라의 상승세를 더욱 강화할 것입니다.

수직적 고밀화를 가능하게 하는 도시 구역 개혁

상파울루의 레퀄리피카 센트루(Requalifica Centro) 프로그램은 도심 재개발에 대해 3년간 재산세를 면제하고, OODC 수수료는 토지 가치 상승분을 교통 개선 자금으로 사용합니다. 리우데자네이루와 브라질리아에서도 유사한 조치가 시행되어 지하철역 인근 고층 건물 건설을 촉진하여 통근 시간을 단축하고 부지 활용도를 높입니다. 장기적으로 이러한 규정은 핵심 지역의 공급을 확대하고 가격을 안정시키며 브라질 주택 부동산 바카라의 성장 파이프라인을 유지할 것입니다.

디지털 중개 및 iBuyer 플랫폼으로 거래 마찰 감소

현재 전국적으로 955개 이상의 프롭테크(PropTech) 스타트업이 운영되고 있습니다. 로프트(Loft)는 손익분기점을 달성하고 지역 부동산 중개업체들을 인수하여 중개, 신용, 등기 서비스를 통합하고 있습니다. 2025년 XNUMX월 COFECI의 블록체인 계약 승인은 부동산 토큰화를 위한 즉각적인 길을 열어줍니다. 빠른 계약 체결과 낮은 수수료는 유동성을 향상시켜 밀레니얼 세대 구매자와 임대인을 브라질 주택 부동산 바카라으로 끌어들이고 있습니다.

건설 투입 비용 인플레이션으로 개발자 마진 압박

INCC-M은 8.8년 2024월까지 전년 대비 208.69% 상승했습니다. 자재비와 인건비는 현재 각각 m²당 153.36달러와 XNUMX달러입니다. 소규모 건설사들은 벌크 가격 협상에 어려움을 겪으면서 통합이 촉진되고 있습니다. 조립식 건축 기술은 부분적인 완화 효과를 제공하지만, 초기 자본금과 숙련된 인력이 필요합니다. 비용 상승으로 수익이 감소하여 프로젝트 승인이 지연되고 브라질 주택 부동산 바카라의 단기 성장이 둔화되고 있습니다.

지방 허가 지연으로 프로젝트 리드타임 연장

전국적인 전자 등록 시스템에도 불구하고 승인 기간은 여전히 ​​18개월에서 XNUMX개월까지 다양합니다. 상파울루와 리우데자네이루는 인력 부족과 엄격한 환경 심사로 인해 대기 행렬에 직면해 있습니다. 장기 보유 비용 때문에 신규 분양이 어려워지고, 허가 절차가 빠른 도시로 관심이 옮겨가면서 브라질 주택 부동산 바카라 전체의 공급이 분산되고 있습니다.

세그먼트 분석

비즈니스 모델별: 판매 거래가 최우선 순위를 유지합니다.

68.54년 브라질 주거용 부동산 바카라의 2024%가 매매로 판매되어 소유에 대한 문화적 우선순위를 재확인했습니다. MCMV(중동부동산세) 보조금은 구매자의 자기자본 부담을 낮추고, FGTS(금융상품개발비) 인출은 계약금으로 사용됩니다. 모기지 REIT(부동산투자신탁) 채널은 유동성을 확대하여 6.54년까지 해당 부문의 연평균 성장률 2030%를 유지할 것입니다. 31.46%에 달하는 임대료는 도시 이주와 유연한 라이프스타일 덕분에 증가했으며, 2.7~5.4%의 수익률은 기관 임대인들을 유치하고 있습니다.^{[2]Ronaldo Cagiano, “Índice de Preços de Imóveis Residenciais 1T 2025,” Câmara Brasileira da Indústria da Construção, cbic.org.br}

임대료 상승으로 프로젝트 구성이 재편되고 있습니다. 상파울루 피녜이루 지역에는 빌트-투-렌트(Build-to-Rent) 방식의 고층 빌딩들이 들어서고 있으며, 리우의 단기 임대 규제로 공급이 줄어들면서 임대료가 상승하고 있습니다. ESG(사회·지배구조) 규제로 에너지 효율 개선이 요구됨에 따라, 임대인들은 스마트 계량기 설치 및 태양광 패널 설치에 자본지출(CAPEX)을 배정하여 임차인 유지율과 자산 가치를 높이고 있습니다.

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부동산 유형별(판매 모델): 빌라가 우세하지만 아파트가 급증

빌라와 대지형 주택은 77.9년 거래의 2024%를 차지했는데, 이는 역사적인 토지 소유 기준과 교외 지역 토지 이용 가능성을 반영합니다. 이 부문은 외곽 순환도로에서 매일 출퇴근이 가능해지는 고속도로 개통의 수혜를 입습니다. 아파트는 22.1%에 불과하지만, 7.33m 높이의 알투 다스 나코이스(Alto das Nações)와 같은 초고층 고급 타워를 중심으로 연평균 219%의 성장률을 기록하고 있습니다. 도시 기본 계획에 따른 밀도 보너스 덕분에 수직형 건물은 재정적으로 매력적이며, 소형 주택 면적 덕분에 분양가는 보조금 기준치 내에서 유지됩니다. 따라서 브라질 아파트 바카라은 빌라가 통계적으로 다수를 차지하더라도 빠르게 성장할 것입니다.

규제 당국은 좁은 면적의 주거 편의성을 높이기 위해 발코니 비율을 높이고, 조립식 파사드를 통해 건축 기간을 단축하는 방안을 승인했습니다. 빌라는 환경 영향에 대한 용도 지역 설정이 더욱 엄격해지면서, 일부 구매자는 공동 녹지 공간이 있는 출입 통제형 수직 커뮤니티를 선호하게 되었습니다.

가격대별(판매 모델): 중형 바카라이 선두를 달리고 고급 바카라이 빠르게 성장

중산층의 꾸준한 임금 상승과 보조금 수혜 자격에 힘입어 49.1년 중형 주택은 전체 매매 가치의 2024%를 차지했습니다. 저렴한 주택은 Faixa의 MCMV 1~3차 공급을 통해 확대되고 있지만, 관료주의적 병목 현상으로 인해 공급 속도가 제한되고 있습니다. 고급 주택(한 자릿수 점유율)은 연평균 7.38%의 성장률로 가장 빠른 상승세를 보이고 있습니다. 실질 할인율이 낮은 달러화 진입 가격과 자산 보존에 대한 동기가 해안가 펜트하우스의 현금 구매를 촉진하고 있습니다.

유럽과 중동의 해외 구매자들이 이파네마의 미분양 주택을 구매하기 위해 줄을 서는데, 환율 변동에 대비하기 위해 40%의 계약금을 선납하는 경우가 많습니다. 한편, ESG 인증을 받은 고급 부동산은 10%의 프리미엄을 받고 있어 개발사들이 에너지 및 환경 디자인 분야 리더십 자격증을 취득하도록 유도하고 있습니다.

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판매 방식별(판매 모델): 주요 바카라이 성장세를 보이고 있습니다.

기존 주택 단지가 교육 및 대중교통의 이점을 제공하기 때문에 65.0차 재판매는 여전히 2024년 거래의 7.10%를 차지합니다. 그러나 XNUMX차 바카라 거래는 사전 승인된 MCMV 모기지와 자금 조달 비용을 낮추는 비과세 그린본드 덕분에 연평균 XNUMX%의 성장률을 기록하고 있습니다. 신축 주택은 개방형 설계와 스마트홈 배선을 지원하여 디지털 네이티브 구매자에게 매력적입니다.

개발업체는 여러 지자체에 토지를 분산 투자함으로써 승인 지연을 방지합니다. 예를 들어, MRV는 유상 토지 재고를 269억 XNUMX만 달러 줄여 건설 인건비로 충당할 수 있습니다. 금융권은 다단계 마스터플랜 커뮤니티에 자금을 지원하기 위해 신디케이트 클럽 계약을 체결하여 사업 추진의 확실성을 높입니다.

지리 분석

브라질의 나머지 지역이 50.7년 거래 가치의 2024%를 차지하며, 수요가 더 이상 소수 대도시에만 국한되지 않음을 보여줍니다. 정부의 도로 및 광섬유 설치 사업은 제조업을 내륙 지역으로 유치하여 새로운 중산층 주택 단지를 형성하고 있습니다. 52.7년 브라질 도시 중 2023%에서 도시 개발 점수가 개선되어 브라질 주택 부동산 바카라의 지리적 영향력이 확대되었습니다.
상파울루는 금융 및 기술 기업에 힘입어 여전히 단일 도시 최대 규모의 거점 도시입니다. 상파울루는 인구 밀도 보너스와 레퀄리피카 센트루(Requalifica Centro) 세제 혜택을 결합하여 노후된 오피스 빌딩을 다양한 소득 계층을 위한 복합형 아파트로 탈바꿈시키고 있습니다. 5.1년 평균 재판매 가격은 2024% 상승했고 최고급 콘도는 m²당 4,000달러를 넘어섰지만, 메트로폴리탄은 공급량의 30%를 저렴한 가격대로 공급하여 공급량의 균형을 맞추고 있습니다.

리우데자네이루는 연평균 성장률 6.90%로 가장 빠르게 성장하는 주요 도시입니다. 관광 산업의 회복과 항만 지역 활성화는 단기 임대 아파트 수요를 촉진합니다. 계획된 경전철 연장으로 북부 지역 부지가 확보되고, 외국인 투자자들은 국제 스포츠 행사를 앞두고 코파카바나 지역 재개발에 주목하고 있습니다. 2026년 에어비앤비 규제가 강화되지만, 자본 이득 전망이 수익률 하락을 상쇄합니다. ^{[3] Maria Claudia da Silva, “Boletim Estatístico de Crédito Imobiliário 1T 2025,” Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, abecip.org.br}

브라질리아의 꾸준한 성장은 연방 정부의 급여 안정성에 달려 있습니다. 448,000만 80,000천 명의 공무원이 중형 콘도와 교외 빌라의 예측 가능한 흡수를 촉진하고 있습니다. 교통부(PDOT) 도시 계획에 따라 계획된 위성 도시는 XNUMX만 채의 신규 주택을 위한 복합 용도 구역을 할당하여 성장과 교통 흐름 목표의 조화를 이루고 있습니다. ESG 인센티브는 옥상 태양광 설치를 장려하여 정부 임대료 지원금의 운영 비용을 절감합니다.